JUNTAS DE COMPENSACIÓN Y DESARROLLO DE SUELO | Luis Cesteros (Junta de Compensación de Los Berrocales)

Luis Cesteros de la Peña, soy gerente de la Junta de Compensación de los Berrocales.

¿Qué tal Luis? ¿Cómo estás? Muy bien, ¿tú? Muy bien, muchas gracias.

Vamos a repasar un poco los datos de Berrocales, que es uno de los nuevos barrios en desarrollo de la Comunidad de Madrid, y vamos a repasar las últimas cifras que habéis lanzado.

Berrocales es uno de los grandes proyectos urbanísticos de la Comunidad de Madrid, con una inversión de unos 5.279 millones de euros, una capacidad de generación económica de 167.139 millones de euros y una contribución al PIB autonómico, al PIB madrileño, de 8.701 millones. La previsión es que los Berrocales se convierta en uno de los motores que ayude a la recuperación económica de la Ciudad de Madrid durante los próximos años.

En términos de vivienda, Berrocales tiene una proyección total de unas 22.285 unidades, 11.050 de las cuales serán viviendas de régimen libre, otras 6.994 serán viviendas de precio tasado y otras 4.241 serán viviendas de protección oficial. La singularidad de este nuevo barrio de Madrid radica en la amplia variedad de usos y la gran conectividad a las redes de transporte Se prevén 639.000 m2 de parque industrial, 235.000 m2 de oficinas, casi 220.000 m2 de otros usos terciarios, 855.000 m2 de suelo para equipamientos sociales y más de 2 millones de m2 de espacios libres y verdes. Son de momento muchas cifras, Luis.

Este nuevo barrio es la gran bolsa de suelo del Este de Madrid, con una extensión aproximada de más de 8.300.000 m2. Se trata de una gran oportunidad para la vivienda de alquiler y uno de los principales sectores de suelo urbanizable para absorber la futura expansión urbana de la capital. Cuéntanos, ¿qué es en España una junta de compensación en terreno urbanístico? ¿Qué objetivos persigue? ¿Cómo los consigue? ¿Qué actores están implicados? Y Luis, un poco de diferencia, ¿por qué no es lo mismo que una empresa inmobiliaria al uso? Las juntas de compensación, en realidad, es un invento español.

Que yo tenga conocimiento, no existe una figura asimilable, desde luego en Europa y probablemente en el resto del mundo. Tiene un origen muy concreto en un ilustre urbanista que es Ildefonso Zerdá, autor de El ensanche de Barcelona, y a partir de ahí fue evolucionando hasta lo que hoy entendemos o conocemos como juntas de compensación. Son asociaciones de propietarios que tienen naturaleza pública, por tanto no comparten la naturaleza privada que tiene una empresa mercantil y tiene como objeto o finalidad urbanizar y reparcelar un determinado ámbito urbanístico.

Por ello, es diferente de una sociedad mercantil de carácter inmobiliario que puede hacer urbanismo y puede urbanizar exactamente igual, pero no está configurada en la manera en la que la legislación urbanística diseña las juntas de compensación. Entre otras cosas porque sus normas de funcionamiento, sus bases y estatutos son aprobados por la administración, cosa que nunca sucedería en el caso de una sociedad mercantil. Y por otro lado porque agrupa a una serie de propietarios que tienen la fortuna o no, depende, de estar dentro de un ámbito urbanístico delimitado desde el planeamiento general.

Es decir, una sociedad mercantil es una agrupación libre o voluntaria de propietarios, sin embargo propietarios o de empresas o de señores que se reúnen para desarrollar una actividad mercantil. Sin embargo aquí es el planeamiento urbanístico el que va a definir el ámbito urbanístico y las propiedades que quedan comprendidas dentro de ese ámbito urbanístico. ¿Qué es la junta? La asociación de los propietarios integrados dentro de ese ámbito urbanístico.

Pero digamos que el diseño del ordenamiento urbanístico ya vendría dado por lo que es la administración. Efectivamente. Vosotros como propietarios ejecutáis, asumís la ejecución y entiendo también ahora nos contarás la inversión necesaria para la construcción de todo este nuevo ámbito. Eso es. La idea es una colaboración un poco entre sociedad y administración. Es una forma de que los propietarios a cambio de recibir el beneficio que tiene la edificabilidad de sus parcelas, costeen las obras de urbanización.