Zona de Debate - Nota Alan Mohadeb

Y bueno, como siempre, tengo acá los principales referentes para hablar, que ellos saben mucho más que yo y que tienen la palabra justa para explicarnos qué es lo que está pasando en el mercado.

Y hoy tengo a mi lado a Alan Moadev, él es socio de Z Group y Portland.

Hola Alan, gracias por estar con nosotros.

¿Cómo estás? Al contrario.

La verdad que un placer enorme.

Nunca había venido personalmente acá.

¿Es primera vez en radio? Segunda vez en radio, pero primera vez con vos, así que la verdad que honrado totalmente.

Acá estuve adelantando un poquito lo que vamos a hablar, esto de cómo empieza a influenciar la liberación del cepo en el mercado inmobiliario que al principio uno decía, bueno, qué va a pasar con los precios de compra y venta, qué va a pasar con la construcción y lo primero que te quiero preguntar, dado que ustedes se dedican sobre todo al tema que tiene que ver con la construcción y con el desarrollo de inmuebles, ¿qué pasa hoy con los costos de la construcción? Estuvieron muy elevados, siguen siendo muy altos, ¿cuál es el pronóstico ahora con esta liberación del cepo? ¿Es positivo o por el contrario preocupa un poquito más? Bueno, en la introducción tocaste muchos temas que hoy en nuestra oficina lo estamos lidiando, debatiendo y analizando día a día.

La macroeconomía en Argentina está cambiando de tono en pocos periodos de tiempo.

Hoy el principal debate interno que estamos teniendo mucho más que con la parte comercial es con la parte de costos, los costos de construcción están subiendo fuertemente, como bien dijiste en el orden del 100% en dólares, pero no porque haya subido solamente el costo, sino porque también se ha quedado el billete, entonces recordemos lo que pasó fin de 2023, diciembre a enero, nosotros vemos siempre el índice CAC que se compone por tres ítems, maniobra, materiales y un mix entre los dos, subió un 32%, después un 23%, después un 14%, después un 7%, tres veces cinco, o sea que tuviste intereses compuestos de alguna manera con un dólar estable.

Y la mano de obra que es lo que más subió además en 2024.

Principalmente sube al principio materiales y después los sueldos estaban muy retrasados, se empezó a retrasar nuevamente, de a poquito empezaba a tomar un poquito de fuerza, ahora lo que yo también veo siempre es la obra de mano calificada que tuvimos en 2021, 2022 y en parte 2023, la fuiste perdiendo, ¿por qué? Porque los salarios eran muy bajos en dólares, entonces el albanil con una buena mano de obra calificada se devolvió a su país de origen, entonces hoy cuesta mucho más, las obras son artesanías, o sea hoy la obra no se hace por una máquina, se hace por un estudio de arquitectura que proyecta, que diseña y luego personas humanas que codifican todo ese plano y lo trasladan a la realidad, entonces lo que estamos perdiendo hoy es la mano de obra calificada.

Vuelvo al tema costos, el otro día en la expo de Real Estate yo hablé de que hoy hay 3500 edificios en la capital en distintas instancias de obra, de los cuales 500 edificios son de oficinas o de usos mixtos y 3000 edificios son residenciales, o sea es un récord histórico de obras en la capital, de esos 3000 edificios solamente el 2% va en el orden o el en la magnitud de la escala que hacemos nosotros, que es una obra de más de 15.000 metros de obra, el resto es menor a 10.000 metros, o sea tenés más o menos un 16%, o sea 400 y pico de edificios entre 3.000 y 9.999 metros cuadrados de obra y el resto son más de 2.400 edificios simple frente, o sea de menos de 1500 metros, edificios chicos entre medianeras en donde si te sube un costo al 100% respecto de cuando vos compraste el lote, es muy difícil que traslade a precio esa suba al costo de construcción, entonces mi pregunta es, ¿cómo van a ser esos desarrolladores para ganar plata? Bueno que hoy la rentabilidad es casi cero, por no decir nula en todo lo que tiene que ver con la construcción.

Correcto, en ese perfil de producto, donde competís por precio y no por producto, que es la mayoría, como dije recién más del 86% de los edificios son de esa magnitud.

Ahora bien, en lo que hacemos nosotros, ¿nos podemos distinguir por producto? Definitivamente sí, entonces lo que estamos haciendo nosotros tratamos de por lo menos ese desfasaje en el costo de construcción, la tierra ya compraste, el desfasaje o la suba en el costo de construcción, como es una plaza comercial, son plazas comerciales donde hay más demanda que oferta, podemos mantener proporcionalmente ese margen de utilidad con el que compramos la tierra en los últimos años, pero son plazas comerciales que como también dije, equivalen en torno al 5% de esos edificios, o sea, vamos de vuelta, 3.000 edificios en obras residenciales, yo digo que menos del 5%, según la plaza comercial va a poder mantener el porcentaje de margen de utilidad con el que proyectó el negocio dos o tres años atrás, o sea, de vuelta, en un país en donde todavía los desarrolladores que venden la tierra.