Zona de Debate - Nota Alejandro Ginevra

Y hoy tengo el placer de estar entrevistando a Alejandro Ginebra, que él es presidente de GNB Group. Es uno de los número uno en todo lo que tiene que ver con Puerto Madero y también con el lujo. Hola Alejandro, ¿cómo estás? ¿Qué tal? ¿Cómo te va Belén? Mucho gusto, saludos a la audiencia también.

Muchas gracias por estar hoy con nosotros. Y la verdad que lo primero que te quiero preguntar es cómo está hoy el mercado, quizás más ABC1, el mercado de lujo, y cómo lo vislumbras vos de cara también a lo que va a ser este año, ¿no? En un año electoral, justamente hoy estamos en medio de las elecciones. Digo, ¿cómo lo ves el mercado de lujo en la Ciudad de Buenos Aires? Bueno, el mercado hoy cambió, cambió bastante para bien.

Estos últimos meses se ha reactivado bastante respecto de lo que venía sucediendo años anteriores. Hoy particularmente, no sé si tiene alguna incidencia el tema de las elecciones. Para este tipo de compradores no aparenta ser un problema. Se siguieron avanzando con las operaciones. Hay mucho más compradores que antes. Lo que sí tenemos un alto costo de construcción, se ha incrementado muchísimo, y el precio de venta todavía no. Claro.

Quizás por eso hoy se están anticipando algunos clientes a comprar ahora sabiendo que en los próximos meses va a ir subiendo. Entonces eso es lo que está sucediendo. Ahora, ¿qué va a pasar cuando encuentre un nivel más razonable de precio? Y no me animaría a arriesgar si la gente va a seguir comprando cuando los precios sigan subiendo.

Y vos ves que, digamos, los créditos hipotecarios, por ejemplo, en este segmento, ¿tienen influencia? ¿Se empieza a movilizar un poco al sector o no tanto? No, en absoluto, en absoluto. Inclusive nosotros tenemos alguna financiación directa con más plazo. Y nunca, hasta ahora, creo que un caso tomó el plazo ese, pero directamente la gente prefiere pagar durante la obra. Y muchos de los casos van anticipando cuotas o pagan de contado. La financiación larga en los proyectos de pozo de este tipo de construcción no tiene ninguna incidencia.

Y sí me imagino que lo que sí habrá influenciado fue el blanqueo, sobre todo la primera etapa, que quizás habrán empezado a tener ustedes más movimiento por parte de la plata que se fue sincerando.

Sí, el blanqueo sí fue muy útil. Ojalá sea un blanqueo todos los años, porque el último blanqueo fue el último, sobre todo. Fue muy importante. La gente, la verdad, que prefirió antes que hacer alguna otra inversión destinar los fondos al negocio inmobiliario y sobre todo el lujo. O sea, yo hablo con algunos desarrolladores que hacen otro tipo de construcción y no hubo tantas ventas en ese segmento. En el lujo, los que desarrollamos lujo creo que fue el sector que más se benefició con el tema del blanqueo porque hubo operaciones importantes.

Bien. Y vos antes hablabas un poco de los precios, del costo de la construcción, que durante todo 2024 estuvo realmente muy alto, que recién ahora empieza a lo mejor a estancarse y no crecer tanto. Te pregunto un poco por los valores de venta y cuánto también ustedes a la hora de reponer tienen una rentabilidad razonable? O sea, en qué situación está hoy esa ecuación entre lo que gana la desarrolladora y el valor en que se puede vender esa propiedad en pozo? Mira, hay distintos tipos de desarrollo.

Cuando uno habla de un desarrollador, a veces cree que es una persona que brinda un servicio donde junta inversores, compra un terreno y vende los metros. Yo creo que ahí hay un problema porque eso era una modalidad antigua que todavía sigue vigente, pero es la que más crisis tiene porque los costos no están dando para hacer una inversión, comprar el terreno, construir el edificio y el valor de venta.

Hoy no hay tanto margen, por lo cual el sistema que nosotros vemos, que es el desarrollador que es propietario de la tierra, donde no tiene inversores, construye y vende. Como lo margen a la chica, no hay lugares para varios, solamente para el que hace su propio desarrollo. Dentro de ese propio desarrollo estamos nosotros, que también hacemos, estamos trabajando para ver cómo rentabilizamos más el negocio.

Estamos tomando más parte de la obra, es decir, donde antes vos contratabas a una constructora que te hacía todo, hoy empezás a tomar trabajo donde empezás a ser parte de esa construcción, donde haces compras directas, donde abrís el contrato general de la constructora en varios contratos y empezás vos a ejercer, entonces ahí vas achicando los márgenes.

Por eso estamos en una etapa de cambio ante la subida, como te decía, de costos, reviendo el negocio, reviendo las utilidades y tomando más participación en el negocio para justamente poder rentabilizarlo. Está en cada uno, ¿no? Para un desarrollador cuál va a ser el plan.