Zona de Debate - Nota Daniel Bryn

Tengo conectado a Daniel Brin, el exanalista del negocio inmobiliario de SIPCODE.

Hola, Daniel, ¿cómo estás? Beren, ¿cómo andas? Un gusto, acá estamos.

Bueno, gracias, gracias por conectarte con nosotros.

Estamos hablando de alquileres temporarios, un tema que hablamos un montón de veces fuera de micrófono porque siempre es nota.

Y por lo que contaba yo un poquito antes de que en 2023 fue boom, todo lo que era el alquiler temporario, todos querían volcarse al temporario porque el alquiler convencional no generaba mucha rentabilidad.

Y tentaba un poco el hecho de que la renta es en dólares porque te pagan en dólares en muchos de los casos.

Contame hoy cómo está el alquiler temporario y lo mismo que le pregunté al otro entrevistado a ver qué decís vos si es o no rentable, si es un buen negocio alquilar de forma temporaria.

A ver, Belén, el negocio es rentable, pero no para todos hoy.

Nosotros tuvimos desde pospandemia hasta el 2023 un auge, una fiebre de alquileres temporarios y llegamos a tener casi 28000 unidades en alquiler temporario en todo capital.

Hoy en día estamos en 21900.

Sigue siendo negocio, pero entra de vuelta el ruido hacernos respecto a cuánto me rinde por sobre el alquiler tradicional.

El alquiler temporario hoy puede rendir un 6,2 por ciento bruto y un tradicional me rinde un cinco y pico.

Por qué? Porque el precio de los alquileres tradicionales siguieron aumentando en pesos.

El dólar quedó planchado.

Y por otro lado, respecto del lado temporario, bajó el turismo.

Sí, y está casi empatadita esa rentabilidad.

Entonces lo que le pasa a un propietario que tiene un temporario es que hago lo paso a tradicional o lo dejo en temporario.

Sigue siendo muy de muy, muy, muy buena renta para algunas unidades particulares bien ubicadas, super bien presentadas, muy bien amobladas y que tienen muy buenas calificaciones en las plataformas como Airbnb. Claro.

Y cuáles son las zonas más demandadas? Según lo que vos estuviste viendo de para alquilar temporario hoy de esos 21 mil departamentos, el 50 por ciento están en dos barrios en Palermo y en Recoleta.

Accesibilidad, ubicación respecto a parques, lugares gastronómicos, espectáculos en Buenos Aires es recontra importante.

Vos me decís hoy pongo un temporario en Villa Urquiza.

No, la verdad, no vas a tener buen resultado.

Hoy está todo enfocado en esos dos barrios.

Si sumas Belgrano, Retiro, San Nicolás y San Telmo, tenés el 90 por ciento casi de la oferta de temporarios que rinden por sobre un tradicional.

Por lo tanto, primer punto para tener en cuenta ubicación tiene que estar muy bien ubicado.

Segundo punto, no es tanto negocio el commodity, el monoambiente genérico cuadradito con una camita y dos sillitas.

Hoy creo que hay que ponerle mucho más valor al temporario porque hoy con todas oferta los turistas que ven en las plataformas van a decir el más lindo, el mejor ubicado, el que tenga mejor amueblemiento y tenga buenas calificaciones.

Sí, claro, hay que ponerle amor, digamos, al departamento.

Total, hay que darle amor a ese departamento.

Hay que hacer bien los números porque por ahí uno compara el tradicional contra el temporario, pero el temporario bruto te puede rendir un poquito más, pero después hay que mantener los muebles, hay que recambiarlos cada tanto.

Tenés un servicio de limpieza.

Entonces eso hace que de alguna manera este por ahí quede bastante empatado.

Pero la ubicación es lo más importante y la calidad del inmueble es lo más importante.

Me enfocaría por ahí en un dos ambientes, son tres ambientes que son unidades que hay muy pocas y por ahí un turista extranjero que viene con su pareja o que viene con con hijos.

Hoy no tiene tanta oferta, si es más una especialidad.

Esos departamentos más grandes.

Claro, es el diferencial, no hay que me parece que hay que enfocarse en eso.

Cuando tenés tanta oferta, bueno, en darle algo que sea diferente, una buena ubicación con a lo mejor un tres ambientes más amplio, que tenga un balconcito o un espacio al aire libre.

Me parece que también puede sumar seguramente.

Sí, hoy es hoy hay que enfocarse en eso porque si no caes en un buen ambiente más en Palermo de la totalidad de los que hay de vuelta al setenta y cinco por ciento en Palermo de los temporarios que hay, somos ambientes.

Claro, entonces tenés una oferta enorme.

Y hoy, hablando con muchos chicos que administran temporarios, porque en el equipo de equipo tenemos también muchos dicen que el diferencial surge en que por ahí por 30 dólares más o 20 dólares más, una persona hoy elige un dos ambientes, un tres ambiente.

Está mucho más cómodo.

Sí, claro.

Y lo que te iba a preguntar es qué tipo de público tienen ustedes que buscan alquilares temporarios y también quién es el propietario que está buscando hoy alquilar a través de este sistema temporario? El propietario que quiere alquilarlo es el que por ahí está pensando en algún momento en vender.

Entonces no se quiere meter en un contrato dos años.

Es típico eso de alguna manera.

O el que aquel que necesita un flujo, le interesan los dólares y por ahí ya está acostumbrado a hacer este negocio con otros departamentos y le gusta esa actividad.

Si respecto a los interesados que van, son turistas extranjeros, mucho turismo del interior y muchas personas del interior que vienen por vacaciones invierno o por ferias.