Zona de Debate - Nota Daniel Salaya

Tengo a mi lado a Daniel Zalaya Romero que él es el dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre que tiene una impronta muy grande en todo lo que tiene que ver con el corredor norte y es un especialista sobre todo en el mercado inmobiliario así que nos va a poder contar un poco mejor que del resumen que hice yo sobre qué está pasando hoy con los precios. Hola Daniel cómo estás? Qué tal Belén? Bueno sí, perfecto lo que acabaste de decir. El resumen estuvo correcto.

Estuvo muy bien, estuvo muy bien, es lo que es lo que hoy está pasando en el mercado. Las propiedades el año pasado a partir del segundo semestre del 2023 en realidad fue el punto de inflexión y durante el año pasado las propiedades aumentaron sólo un 8, 10, 12 por ciento según las zonas. Sorprendentemente digo porque el costo de la construcción en idéntico periodo aumentó un 100 por ciento y este año ya llevamos, si sumamos este año estamos en un 120 por ciento aumento del costo de la construcción y las propiedades sólo aumentaron un 10 por ciento. Esto fue hasta antes del cepo. Ahora tenemos otra Argentina, otra realidad. Fue realmente una línea divisoria que pasó antes y después del cepo y qué va a pasar durante seguramente todo este año con el tema de las propiedades.

Y contame un poco ese efecto inmediato que notaste vos a partir de la liberación del cepo, que en realidad fue hace muy poquito, hace poco más de dos semanas. ¿Qué va a pasar o qué empezás a ver vos que va a pasar con el comportamiento de los valores de las propiedades hoy en venta? Mira, hasta el viernes anterior al martes del cepo, los compradores que tenían créditos ya otorgados estaban muy preocupados porque temían una apertura del día lunes del martes que estuviera en el dólar en 1.500.

Se fogoneaba mucho de muchos medios que podía llegar a estar en esos valores, entonces la gente que tenía había sacado crédito y hipotecario estaba realmente muy nerviosa porque le daban pesos y en realidad si llegaba a 1.500 sus pesos no le iba a alcanzar para comprar. Bueno, para sorpresa de todos y alegría de los que tenían un crédito y hipotecario otorgado, los que escrituraron estos últimos 10 días, vieron que tenían un 20% más de posibilidades de dólares con la misma cantidad de pesos que habían financiado, así que para ellos fue fantástico.

Estos precios para mí retenidos de las propiedades, porque como vos dijiste sólo aumentaron un promedio de un 10% contra un 100-120% aumento de la construcción, produjo una línea divisoria clara y ya los precios ya los propietarios estas semanas empezaron a hacer leves correcciones, que bueno se justifica un poco por el dólar más bajo, entender lo que sale de reponer una propiedad.

Recuerdo pocas épocas, mi firma tiene 75 años pero yo hace 43 años que estoy en la actividad inmobiliaria, pocas veces habíamos visto por periodos muy cortos donde el costo de reposición de una propiedad está un 30% arriba de que esa propiedad terminada. Entonces esto es algo que el mercado va a corregir durante los próximos meses, seguramente los va a corregir y ya empezó con lo que vos muy claro dijiste, casi se anuló el regateo y te diría que en algunos casos ya hay llamados para generar leves incrementos.

¿De leves incrementos estamos hablando de qué porcentajes? No, por ahora existe Prudential que quiere vender, entiende que no puede enloquecerse con estas noticias y hay movimientos que pueden ser del 5 al 10%. Yo creo que ese aumento que hubo el año pasado, que repito fue muy leve en mi opinión respecto al costo de la construcción, se va a ir incrementando durante todo el 2025 y 2026.

Claro, porque aparte cuando hacemos este repaso y hablamos de que cayeron un 20% de 2020 a más o menos 2024, principio de 2024, estamos hablando del valor de publicación, pero en el valor real de venta se habla de una caída de más del 30%, eso también tiene su impacto.

Pero además, aunque la propiedad corrigiera ese 30% desde el 2018 hasta acá, en Estados Unidos hubo inflación, hubo fuerte inflación, exactamente del 25%, en realidad que si hoy recuperamos ese 30% de los valores pico de la época de los créditos hipotecarios del 2018, antes que Macri saliera de su tablita, que se produjo lo que se produjo y el fuerte aumento del dólar, hasta el 2018 que fue el tope del valor de las propiedades, estamos un 30% abajo, pero además hay que hacer la corrección del 25% de la inflación en Estados Unidos, con un 2022 del 7%, y se espera aún más.